2020年楼市迎来新的机遇和挑战，“三道红线”风声四起，融资管理长效机制落地，拉响了房地产警报。高者欲出，明者欲转，疲者欲退，残者欲废，房地产健康发展将成为未来发展的必然趋势。

　　大变局之际，网易财经、中国指数研究院、济安金信特邀经济权威、行业研究、财媒总编、地产专家组成评审团，以125家房企为样本，推出中“2020中国房地产上市公司财务健康榜”。

 

　　评审团成员包括网易传媒副总编辑姚长盛、中指控股CEO\中指研究院常务副院长黄瑜、中国人民大学金融信息中心主任\济安金信董事长杨健、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹、如是金融研究院院长管清友。特邀研究员包括国泰君安全球首席经济学家花长春、招商证券地产行业首席分析师赵可、国信证券地产首席分析师任鹤。

 

　　评估一家房地产上市公司的健康状况，应从公司自身的财务质量和行业竞争力着手，多指标、多维度、全方位体检，透视此20万亿规模行业的健康分布图。

 

　　本次榜单数据分别来自于独立第三方证券投资基金评价机构济安金信和房地产专业研究机构中国指数研究院，通过济安预警评级得分和中指测评行业指标，分别对上市公司财务质量及在房地产行业竞争力进行评估。

 

以下为2020中国房地产上市公司财务健康榜：

 

 

 

【结果描述】
 

　　本次参与测评的125家上市房地产企业中，包括73家A股上市公司与52家港股上市公司。其中，73家A股上市公司济安预警标准化平均得分为53.63，平均触及1.54道红线；52家港股上市公司济安预警标准化平均得分为60.55，平均触及1.53道红线。总体来看，港股上市房地产企业整体质量优于A股上市房地产企业。

 

　　济安预警评分最高的为在港股上市的龙湖集团。截至2020年12月03日，龙湖集团总市值为2670.15亿元。

 

　　从三道红线角度来看，125家上市房企中，中国海外发展等24家房企未触及红线；万科地产、保利地产等35家房企触及三道红线之一；世茂集团、龙光集团等40家房企触及三道红线之二；中国恒大、绿地控股等26家房企三道红线均有触及。

 

　　截至2020年12月03日，共9家房地产企业总市值超过1000亿，其中6家港股上市公司，3家A股上市公司，上述9家企业平均最终得分为89.91，而本次参与评测的所有房企平均最终得分仅58.18。另外，共19家房地产企业总市值低于30亿，调整后平均得分为33.31。规模较大的房地产企业综合质量显著强于规模较小的房地产企业，行业马太效应加剧。

 

　　通过参照综合评测分数及评审团成员的评议，万科A、龙湖集团、华润置地、碧桂园、招商蛇口五家公司被为卓越，居于榜单第一阵营，是中国房地产财务健康的卓越企业。

 

　　保利地产、融创中国、中国海外发展、世茂集团、新城控股、龙光集团、阳光城等11家企业被评选进入优秀企业行列。

 

　　旭辉控股集团、金科股份、蓝光发展、华发股份、中国恒大、滨江集团、建业地产、华侨城A、绿城中国等20家企业财务健康表现良好。

 

【评估规则】
 

　　中国房地产上市公司健康度主要考察公司自身的财务质量、房地产行业发展潜力以及触及“三道红线”条数三方面。其中，对于公司财务质量，通过济安预警评级得分进行评估；对于公司在房地产业的发展潜力，通过中指测评进行评估。

 

　　使用济安预警评级对公司近三年财务健康度进行评估，为体现对近期财务健康度的重视程度，赋予2020年半年度与2019年度权重3，2019年半年度与2018年年度权重2，2018年半年度与2017年年度权重1，通过加权平均处理获得济安预警评级综合得分。

 

济安预警评级综合得分

 

 

根据最终得分，90分（含）以上的定为卓越，80（含）-90分定为优秀，70（含）-80分定为良好，60（含）-70分定为较好。

 

1. 济安预警评级
 

　　济安金信公司评价中心根据发展能力、运营效率、盈利能力、偿债能力、资本结构、资本质量、现金流量及规模实力等八个方面，对上市公司进行动态跟踪，逐季评估。
 

　　济安预警评级旨在通过监测上市公司的能力短板和下滑趋势，逐季动态配置权重进行评估。依据济安预警评级，上市公司管理层可以引起警觉和依据能力变化调整竞争策略；利益攸关方可以据此做出非现场判断，评级可作为监管、投资、收购、兼并、合作的参考依据。

 

1) 发展能力
 

　　发展能力指企业通过自身的生产经营活动，不断扩大累积而形成的发展潜能，包括企业规模的扩大，营业收入和利润的增加，反映了企业的发展前景。发展能力分析指标包括不限于净利润同比增长率、营业收入同比增长率、总资产增长率等。

 

2) 运营效率
 

　　运营效率指企业营运资产的效率与效益。效率主要指资产的周转率或周转速度，效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。衡量运营效率的指标包括不限于流动资产周转率、总资产周转率、营业利润周转率、投入资本回报率等。

 

3) 盈利能力
 

　　盈利能力指企业获取利润或资本增值的能力，是企业生存发展的基础，通常表现为营业收入与利润水平的高低。衡量盈利能力的指标包括不限于成本费用利润率、销售利润率、净资产收益率等。

 

4) 偿债能力
 

　　偿债能力包括静态角度的偿债能力与动态角度的偿债能力。其中，静态角度的偿债能力指企业资产清偿企业债务的能力；动态角度的偿债能力指企业经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。衡量偿债能力的指标包括不限于流动比率、速动比率、现金债务总额比等。

 

5) 资本结构
 

　　资本结构指企业各种资本的价值构成及其比例关系，是企业一定时期筹资组合的结果。反映企业债务与股权的比例关系，它在很大程度上决定着企业的再融资能力。衡量资本结构的指标包括不限于资产负债率、产权比率、固定资产比率、长期负债比率等。

 

6) 资产质量
 

　　资产质量指特定资产在企业管理的系统中发挥作用的质量，具体表现为变现质量、被利用质量、与其他资产组合增值的质量以及为企业发展目标做出贡献的质量等方面。衡量资产质量的指标包括不限于留存收益占总资产比重、广义净资产收益率、流动资产占总资产比重等。

 

7) 现金流量
 

　　现金流量指企业经营现金流、投资现金流、筹资现金流的流入、流出及其总量的健康情况，反映公司获取现金的能力、现金流量的结构、流动性、财务弹性及收益质量。衡量现金流量的指标包括不限于经营现金流净额占净利润比重、经营现金流净额同比增长率、投资现金流量净额同比增长率等。

 

8) 规模实力
 

　　规模实力指企业的自身资产的规模以及在市场中获取收入的规模，反映公司的体量以及在市场中的地位。衡量规模实力的指标包括不限于营业总收入、总资产、净利润、固定资产等。

 

2. 中指测评
 

　　中指测评，借助于中指研究院房地产企业风险评估SaaS工具。该工具借鉴国内外知名金融机构的风控模型，运用大数据、AI等技术，该系统结合中指独有的大数据，主要通过外部风险、经营风险、财务风险、其他风险等四个方面来评估房地产企业的整体风险。近年来已为多家金融机构服务，在债券交易、信贷风控等方面均有较好的应用。本次测评，主要测评房地产企业在房地产行业的发展潜力、经营能力，衡量行业发展潜力的指标包括销售能力、投资能力、变现潜力等。

 

1) 销售能力
 

　　销售能力，销售能力是房地产企业经营水平的最直接体现，也是所有市场销售行为结果的体现，用企业的房地产销售额来衡量。
 

2) 投资能力
 

　　投资能力，投资能力是指房地产企业通过拿地活动获取项目，能很好表征房地产企业的经营水平，用房地产企业拿地金额来衡量。
 

3) 变现潜力
 

　　变现潜力，变现潜力是表征房地产企业发展潜力的重要因素，用房地产企业新增储备货值来衡量。
 

3. 三道红线
 

　　1) 剔除预收款后的资产负债率大于70%
 

　　2) 净负债率大于100%
 

　　3) 现金短债比小于1

 

【评估分析】
 

1.上榜企业基本情况分析
 

　　根据中指研究院分析，财务健康良好以上的企业占比接近三成。125家参与测评的上市房企中，28.8%的企业在良好以上，其中卓越的占比为4%，优秀的占比为8.8%，良好的占比为16%。

 

　　整体上H股房企优于A股。分类别来看，财务健康较好及以上房企中，H股占比较高，卓越、良好和较好三个类别中，H股房企占比均在60%以上，而在优秀中占比较少为36.4%。
 

　　适度扩规模是财务健康提升的有效途径。结合2020上半年房企的销售额与综合测评得分进行分析可以得知，上市房企的销售规模与企业的综合测评得分之间是有明显相关关系，销售额高的房企综合测评得分一般也较高，所以上市房企适度扩大销售规模也是提升财务健康的有效途径。

 

 

2．测评企业财务分析
 

（1）增收不增利延续，盈利能力持续下滑

　　根据中指研究院分析，营收持续增长，增收不增利现象持续。上半年，上市房企营收规模持续增长，A股与H股上市房企营收均值同比增速分别为2.8%、9%；但随着土地成本增加、政策限制下销售溢价下滑，上市房企利润空间逐渐被侵蚀，A股与H股上市房企2020上半年均出现了增收不增利的现象，净利润均值同比增速分别为-16.6%和-8.6%，营收增速显著跑赢净利润。

 

　　盈利质量持续下滑，H股房企表现更好。在增收不增利的影响下，上市房企盈利质量下滑明显，A股与H股上市房企净利润率均值分别下降4.1、2.6个百分点至9%和12.7%，H股在净利润率方面表现显著优于A股。从净资产收益率来看，两阵营企业虽然均出现一定程度的下降，但H股仍明显高于A股。这是由于以大型房企为主的H股上市阵营企业更善于运用自己的财务杠杆，净资产所占比例较低，净资产收益率表现也更好。

 

 

（2）周转速度放缓，运营效率变慢

　　周转速度放缓。2020上半年，A股与H股上市房企的总资产周转率、存货周转率均出现不同程度下滑，企业运营速度整体放缓。这里面主要有两方面原因，首先近一年来房企多次强调追求适度稳健增长，主动要求企业运营降速；另一方面，一季度房企销售跳水、建筑工程延期等原因，导致企业无法如期交付，总体周转速度出现下降。

 

 

（3）降负债增现金，短期偿债压力不大

　　财务杠杆得到缓解。近年来房企持续加大降杠杆力度，目前来看，这一举措已经取得显著成效，2020上半年，A股上市房企净负债率同比下降超过5个百分点；H股上市房企净负债率同比下降4.9个百分点。

 

 

　　短期偿债压力整体不大。疫情危机下，房企加强现金流管控，凭借充足现金平稳度过。整体来看，A股上市房企货币现金同比增长10.3%至167.8亿元，H股上市房企货币现金同比增长2.1%至299亿元。结合短期债务情况来看，A股与H股上市房企现金短债比均值虽然均出现不同程度下滑，但整体仍高于1,在前段时间流传的“三道红线”之上，企业短期偿债压力整体不大。